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不動産売買

Q:中古住宅の購入について

藤堂さん
中古住宅を購入してリフォームしたいなと考えていますが、
中古住宅を見る際のポイントはありますでしょうか?
やはりプロの方に見ていただいた方がよいでしょうか?
2015年06月12日投稿
  • 26,232

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feve casa登録専門家による回答 No.001
岡島直樹

図面の有無・築年数

岡島直樹
出来たらプロに同行してもらったほうがよいでしょうが、ご自身でもできることもあります。

1.建築当時の図面が残っているとしたら、その図面と現地の状況を照合すること。無理なリフォームや違法の建て方をしていないかが分かる場合があります。

2.建築確認申請書があると築年数もしっかりわかります。旧の耐震基準で建てられた住宅では耐震改修も必要となり、通常のリフォームより割高になる可能性もあります。

3.そのほかは基礎廻り、床下、天井裏など可能な範囲で見てみるといいでしょうね。普段見えないところを見ることで、建物の劣化の状況や構造の状況を知ることができます。
2015年06月12日時点の回答です

貴重なご意見ありがとうございます。勉強になりました。

2015年06月12日 藤堂より

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feve casa登録専門家による回答 No.002
江原 幸壱

専門家にご相談ください

江原 幸壱
中古住宅の場合、耐震性やシロアリ被害、自然災害の有無など、再建築可能かどうか、今後のリフォームの費用や資産としての価値に大きく影響するチェック項目がありますので、専門家に相談された方がいいですね。
相談費用はそれほど高いものではありません。問題ある物件を購入してしまうより、はるかに安い費用ですみます。
それ以外に近隣にどのような人が住んでいるかも調べた方がいいですね。
ご参考ください。

木の建築設計 江原
2015年06月12日時点の回答です

貴重なご意見ありがとうございます。勉強になりました。

2015年06月12日 藤堂より

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feve casa登録専門家による回答 No.003
専門家(建築家+大工さん)と一緒に見たほうが「100%」良いです。

・まず耐久性と耐震性
基礎に亀裂は入っていないか、建物の歪みはどの程度か、難しい見極めですが見えない構造材の状況(最終的に現してみないと分からない)等々専門家でないと分からないことが多々あります。

・リフォームする価値があるか否か
住み心地を決める大事な断熱性能が確保されているか?しっかりした建て方をしているのか?新築とほとんどコストが変わらない場合もあります。
しかしこれに関しては、図面がない場合、部分的にでも壊してみないと分かりません。

・希望のリフォームができるのか?またそれをするにはコストどれくらいかかるのか?
工法、耐力壁等により希望のリフォーム(間取りの変更、壁壊し等)ができない場合が多くあります。また、中古物件購入費+リフォーム代=総費用ですので、リフォーム代にいくらかかるのか分かってから物件を購入したほうが賢明ですね。

・近隣状況の把握
お隣さんがどのような方か?また、外から見るのと実際に住んでみるのとでは大きく異なる場合があります。前者はご本人で確かめれば良いですが、後者は地元の業者さんの知識を拝借したほうが良いです。
2015年06月12日時点の回答です

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2015年06月12日 藤堂より

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feve casa登録専門家による回答 No.004
寺澤秀忠

中古住宅購入時調べること

寺澤秀忠
藤堂様

中古住宅を購入する場合次の項目をチェックします

1)H13年以降完成したもの、無かった場合はH8年まで
  それでもない場合は昭和57年完成のもの

 建物の耐震性能は完成時の建築基準法の規定によります。
 耐震基準を重視して物件を探します。

2)完了検査を受けている物件
 工事完了時に検査機関の検査を受け合格した物件を探します。

3)立地条件・住環境・治安を比較する
 不動産は資産価値をしっかり調べて比較します。

4)物件調査:床下・天井裏・内装・外装のチェック
 天井裏のボルトのナットが緩んでいることが結構あります。
 シロアリ・腐朽のチェックもします。

物件調査は建築士もしくはリフォームを依頼する工務店に依頼するのが後々問題が起こりにくいです。

一級建築士事務所 匠拓:寺澤 秀忠
FB:http://www.facebook.com/OfficeSyotaku
Tw:http://twitter.com/syotaku
WEB: http://www.syotaku.jp/
2015年06月12日時点の回答です

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2015年06月12日 藤堂より

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feve casa登録専門家による回答 No.005
鈴木 昌章

中古住宅の購入について

鈴木 昌章
【中古住宅購入のポイント】

リフォーム前提でしたら、不動産業者に了解を得て、先にリフォーム業者(工務店)に見てもらい。補修内容を含めて、リフォーム内容を伝えて見積もってもらうべきです。
中古のリフォームは、予算内でできる内容で満足いくかどうか?がポイントになると思いますよ。
2015年06月12日時点の回答です

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2015年06月12日 藤堂より

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feve casa登録専門家による回答 No.006
みぞぶち かずま

餅は餅屋です

みぞぶち かずま
たとえば、住宅の設計をする場合、たとえ自分達だけでできたとしても、構造事務所と設備事務所に見てもらうようにしています。餅は餅屋で、さらに良いアイデアとアドバイスをもらうことができます。
病気になったら医者、法律でもめたら弁護士に聞くように、専門外である場合はできるだけ一緒になって考えてくれる人に頼んだ方が後々後悔しないで済みます。
お友達の建築家でそういう方がいればベストですが、いなければいろいろ調べ、これはと思う建築家に声をかけてはどうでしょうか。

オデッセイ オブ イスカ
みぞぶち かずま
http://www7a.biglobe.ne.jp/~odysseyofiska/
2015年06月12日時点の回答です

貴重なご意見ありがとうございます。勉強になりました。

2015年06月12日 藤堂より

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feve casa登録専門家による回答 No.007
森健一郎

既存住宅 瑕疵保険

森健一郎
専門家に見てもらった方がいいですが、知り合いに専門家がいたいのでしたらリスクを回避する方法はあります。

既存住宅売買瑕疵保険という制度がございます。中古住宅を購入する際に1年または5年の瑕疵保証保険に加入する制度です。この制度を利用するには専門家による現状確認が必要ですし、瑕疵があった場合に500万円または1000万円を上限に保険金が支払われるのでリスク回避できます。扱っている会社は以下の検査機関です。
・住宅あんしん保証
・まもりすまい
・日本住宅保証検査機構
・ハウスプラス

あと中古住宅を購入する際に断熱性能や高効率設備など性能向上をともなうリフオームを行う予定がお有りでしたら補助金制度や税制優遇制度がございます。

お近くでしたらお気軽にご連絡ください。

森建築設計
川崎市中原区等々力17-5
044-744-1596/090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
2015年06月12日時点の回答です

保険もあるのですね。勉強になりました。ありがとうございます。

2015年06月12日 藤堂より

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feve casa登録専門家による回答 No.008
大矢幸一

リフォ-ムの範囲・内容など

大矢幸一
回答 専門家の方に、見ていただくことが可能な場合は、
   よいと思います。

リフォ-ムの内容にもよりますが、大規模リフォ-ムの場合は、
耐震性などの修正はある程度可能かと思います。
増築の場合の建ぺい率・容積率・構造などの建築基準法違反にならないかなどの確認も必要になります。また、地質の確認などもできるとよいですね。
中古住宅購入の場合、法的な問題はないものを購入されると思いますが、リフォ-ム後の売却や新築の場合なども考慮されると、よいと思います。

                   大矢幸一/大矢アトリエ
2015年06月12日時点の回答です

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feve casa登録専門家による回答 No.009
山本富士雄

中古住宅の購入について

山本富士雄
すでに出ているものは木造を前提にしていますが、鉄筋コンクリートや鉄骨造りも含まれると思います。それぞれの構造に経験豊富な建築家に相談してください。また周囲の自然環境と人的環境(近隣の住民や保育所、幼稚園、学校、商店の近さなど)も大事な要素です。経験豊富な)に聞いてください・
(株)山本富士雄設計事務所 山本富士雄
info@f-yamafuji.com
0422-21-3950
2015年06月13日時点の回答です

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feve casa登録専門家による回答 No.010
遠藤春彦

自身の直観を。

遠藤春彦
ボールを1個持っていきお風呂以外すべての床の傾きの実験を。それからすべての床をゆっくりと体重をかけながら歩き床鳴りの有無の検査を。床が基本です。大丈夫そうならそんなに神経質にならずリフォーム時に現場にて詳細の打合せを。あとは隣家の開口部の様子換気扇の位置の確認と境界塀があったら境界線の確認を。あとは なんとなく風通しが悪そうだと感じたら他の物件を。自身の直感をくれぐれも大切に。お金をかけず汗を流してください。あまり設計事務所とかを過大評果しないように。
   遠藤春彦
2015年06月13日時点の回答です

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feve casa登録専門家による回答 No.011
田代智子

瑕疵担保責任

田代智子
多くの適切な回答が出ていますので、その他として、
不動産売買契約書の「瑕疵担保責任」という建築に関わってくる大事な項目があります。

瑕疵を見極めるには専門家(リフォームする設計事務所・工務店・インスペクター等)が入ったほうがやはりよいのではないかと思います。
2015年06月13日時点の回答です

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feve casa登録専門家による回答 No.012

中古住宅の購入について

・不動産業者の意見は取り得れない事(理由:売る事が目的なのであま り参考にならない)
・自分の目で環境を調査する事、特に昼と夜出来れば日曜祭日に現場を 調査する事(理由:通常解らない状況が見える。(例えば宗教や大き な音を出される家が近くにある場合等)
・建物に関しては知人か信頼出来る建築士と一緒に調査する事(理由:
 建築時期や設計図書に食い違いがないか建物の確認、特に基礎や構造 をチェック次に屋根近辺最後に水回りの確認です。特に雨漏りや水漏 れ等は後でトラブル訴訟になる可能性があります。)
・後でリフォームするので多少の事は気にしない方でも目に見えない近 隣のとの約束ごとがある場合特に注意(理由:現実の話、角地なので 安心なはずが私道の方は玄関や他人は通り歩きが出来ない等の規則が あった。)
仲根建築事務所 仲根清  解らない事がありましたら説明します
2015年06月23日時点の回答です

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