極小 防火地域 新築

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新築

Q:極小防火地域新築

ハイムさん

お世話になります。
都内極小(土地面積15坪) 防火地域に新築を建てることは可能でしょうか。可能であれば予算をどのくらいと考えれば良いでしょうか。
出来ればガレージ付き
居住スペース最大にした場合でご教示下さい。
建ぺい率 80%
容積率 300% 高さ制限無し
液状化の可能性は非常に低い地盤です

2017年11月29日投稿

50,903

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feve casa登録専門家による回答　No.001

狭小地住宅の予算

志田建築設計事務所

志田建築設計事務所　志田と申します。

９坪の土地に鉄骨造３階のガレージハウスの経験があります。
１５坪の土地に木造２階+ロフトの経験も幾つかあります。

家が小さいから安くなりそうなものですが
なかなかそうはならないのが実情です。

また、小さい土地は、前面道路が狭かったり、密集地の奥だったり、など、施行する側の条件としては厳しい土地だったりするため、余計に施行手間が掛り割高になる場合もあります。

狭小地に建てる家は・・
坪単価として　１００万円/坪　を考えておいてください。

防火地域となれば、家の耐火性能が必要ですから、やはり単価としては高めになります。

容積率300％を使いきれるかどうかは、諸々の規制を考えないとわかりませんので、仮に３階建とすれば・・

15坪X80％＝12坪
12坪ｘ３＝36坪

36坪の家です。
１階はガレージ12坪、２階３階は住居24坪
階段がありますから、それぞれ使える面積は減りますが
だいたいそのくらいのイメージです。

工事費は
３６坪ｘ100万円/坪＝3600万円（税別）

以上を目安としてお考えください。

さらに地盤改良や杭工事が必要であれば、それも加算されます。
地盤は悪くないという事であれば、予算的にも安心ですね。

ご参考にしてください。

＊＊

ちなみに、９坪の土地の鉄骨造３階ガレージハウスの、サイト内のページを、よろしければご覧ください。
その家は、本当に小さいので、住居部分の最低限です。

2017年11月29日時点の回答です

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feve casa登録専門家による回答　No.002

施行側にとってもよい土地

志田建築設計事務所

ハイム様

御返事ありがとうございます。

”住む”と言う面だけで考えると、前面道路の巾は狭くてもいいと思うのですが、工事をする時の事を考えると、広いに越した事はありません。

（巾）６ｍ道路であればあれば、工事で支障になる事はほとんどないと思いますので、施行側にとっても「よい土地」です！

ただ、地域の主要な幹線道路で、交通量が多いとか駐車するのが厳しいという事だとまた別ですが。。

また、道路巾が広いほど、道路斜線制限などの規制がゆるくなるので、その点でも有利です。

そしてなにより、車の出し入れが楽ですね。

志田

2017年11月30日時点の回答です

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feve casa登録専門家による回答　No.003

【狭小敷地・防火地域の住宅の予算】

遠藤泰人

ハイム様はじめまして

空間スタジオの遠藤ともうします。

予算をおさえたいなら、木造耐火構造がおすすめです。重量鉄骨造ですと、工事費がかかる割に、室内に柱が出っ張って来て、邪魔ですし、不経済ですね。（柱は4隅だけでなくできれば6本欲しいです）予算が潤沢でしたらコンクリートの壁構造でしょうか。

防火地域では、以前は木造の3階建ては禁止されていましたが、現在は木造耐火構造というものができて（要は、木の骨組みにプラスターボードを厚く張るだけのようなものですが）木造で建てられるようになりました。

私は防火地域で、木造耐火構造の小さなワンルームマンションを建てたことがあります。

木造の利点は工事費が安い事。また、建物が軽いため地盤改良の費用が節約できる事にあります。（液状化の可能性は低いという事ですが、それはその敷地の地盤が良いという事を意味するわけではありません。）

木造には在来工法の他に、高強度、高耐震のSE構法というものがあります。私の場合は3階建てですとSE構法をお薦めしています。SE構は千葉のマザー牧場の50周年リニューアル時に、ゲート事務所や大きな売店に採用して以来、先ほど申し上げたワンルームマンション、小さな事務所ビル、2階建ての長屋型共同住宅などに採用しております。
圧倒的な耐震性能だけでなく、後で改造しやすいという利点がこれからは評価されて行くと思います。SE構法で検索いただけますか？（私のホームページのマザー牧場という項目も参考にご覧下さい。）

さて概算工事費ですが、
1階ガレージその他、2階3階住宅、延べ床面積36坪
建物グレードとしては「普通」と仮定しまして、

在来工法の木造で90万円/坪（90×36=3,240万円）
SE構法の木造で95万円/坪（95×36=3,420万円)　
　
はかかると思っていただけますか。
耐火構造ですので、どうしても若干高くなります。
尚、設計監理料、地盤改良、外構工事費、消費税、などは別になります。

参考にしていただければ幸いです。

2017年12月02日時点の回答です

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