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コストダウン

Q:店舗兼2世帯+賃貸 防火地域

ミカさん
37坪 防火地域 土地横長

最低限店舗兼2世帯住宅
出来れば4.5階建で賃貸貸出可能に


1階 店舗
2階、3階 2世帯住宅


左棟 2階建住宅
右棟 1階 店舗 2階住宅
(右棟と左棟は全1棟で入口違う)


②のパターンで2つの棟を離して
つなぎ部分を渡り廊下の様にする
渡り廊下の下空間は駐車できる

価格の概算と
更に4階、5階建賃貸になった場合の価格
1部屋防音室の価格

店舗はハーレーダビットソンのカスタムショップです
(バイク屋)
ただ今、コンテナハウスを検討中ですが
一番ローコストでの建築方法を
お聞きしたいです
お願い致します
2019年05月10日投稿
  • 398

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feve casa登録専門家による回答 No.001
丸子 淳 + 根本 理

防火地域の複合建築計画につきまして

丸子 淳 + 根本 理
はじめまして、渋谷区 代々木上原の設計事務所mcjaの丸子と根本と申します。

伸びやかな「自分たちだけの特別の空間」を求める計画、
複雑な敷地条件や法規的制限、
機能が複合している新規の計画、既存の改修、用途変更対応において、
最善の解決策を探っていくことを業務の柱としており、
木造、RC造、S造は勿論、
それらを組合わせた混構造を得意としております。
掲示板に掲載の計画は勿論、それ以外のmcjaの実例を御紹介することも可能です。

防火地域の複合施設の計画、中でも賃貸住宅が加わりますと高い防火性能が要求されますので、耐火木造、S造、RC造、それらの複合構造等の様々な選択肢の中から、御希望に最適な計画を探って行く必要があります。
我々mcjaは、今回の御計画の様な複雑な計画を得意としておりますので、お役に立てるのではないかと考えます。

一度お話をお聞かせ頂き、計画地現地や資料を見せて頂けたらと考えます。
勿論、御相談の段階では費用は発生致しませんので、お気軽にお声掛け下さい。

どうぞ、よろしくお願いいたします。

丸子 淳 + 根本 理
HP: http://mcja.jp
e-Mail: info@mcja.jp
tel: 070-6550-9221
合同会社 mcja 一級建築士事務所
〒151-0066 東京都渋谷区西原2-3-3
2019年05月10日時点の回答です

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feve casa登録専門家による回答 No.002
遠藤義則

【防火地域の複合建築計画について】

遠藤義則
はじめまして。東京都杉並区の設計事務所の遠藤です。ご質問の件について、今持ち合わせている知識の範囲内で、ご質問に回答させていただきます。

一般的に構造種別をコストで比較すると、安い順に木造、コンテナハウス、S造(鉄骨造)、RC造(鉄筋コンクリート造)になります。

コンテナハウスは、鉄骨造の一種です。建築物の構造として使用されている重量鉄骨に比べるとコストは安くなりますが、鉄骨造の一種ですので、木造よりは高くなります。

また、一方、当該敷地は防火地域ですので、3階建て以上、または延床面積が100平米を超える場合には耐火建築にする必要があります。そのため、一般的にはS造、またはRC造で作ることが多いですが、昨今では木造でも作ることができるようになっています。しかし、木造、S造、コンテナハウスの場合、耐火建築とするために、耐火被覆と呼ばれる工法を採用しなければならないため、コストがあがってきます。コンテナハウスの場合は、コンテナらしさが失われる場合もあります。(表面を防火材料で覆うため。)

また、コンテナハウスの壁は鉄板でできているので、断熱性能がありません。したがって、生活するためには、断熱材を内部に充填する必要があり、この場合も室内からコンテナハウスの表情が消えてしまう可能性があります。

4、5階建てにする場合、コンテナハウスでも技術的、構造的には可能ですが、重量鉄骨で補強するなどの必要性が生じる場合があります。また賃貸で貸し出す場合には、それなりの居住環境とする必要があるため、上記の断熱などをおこなう必要があります。

以上の点を勘案すると、①、②、③いずれの場合もコスト的には、コンテナハウスが有利とはならないと考えられます。具体的な金額等は、もう少し細かく検討する必要があるので、明言できませんが、木造が少し安いくらいで、鉄骨造とコンテナハウスが同程度、RC造がそれより少し高い、ということになるのではないかと考えられます。
③の場合、建築面積が増えてしまいますので、容積率、建蔽率の関係で不利になる場合もあるかも知れません。

4、5階建てで賃貸にする場合には、鉄骨造にするのがコスト的には最も割安なのではないかと考えられます。

鉄骨造を押しているわけではありませんが、ハーレーの店舗部分、鉄骨造でもコンテナハウス同様の雰囲気を作ることは可能です。

防音室については、60万/坪程度の家を室内にもう一つ建てるような感じで考えられると良いと思います。

敷地の条件等をもう少し詳しくご相談いただければ、もう少し具体的な数字を出せると思います。(無料で応じさせていただきます。)
是非、ご相談いただければと思います。


------------------------------------------------
ATELIER ENDO(アトリエエンドウ一級建築士事務所)
遠藤義則+昌子

e-mail:endo@atelierendo.com
tel:080-3404-2964
〒166-0001 東京都杉並区阿佐谷北3-22-9
2019年05月10日時点の回答です

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feve casa登録専門家による回答 No.003
寺澤秀忠

防火地域店舗兼2世帯木造耐火の提案

寺澤秀忠
ミカさん 建築士の寺澤と申します。
防火地域の37坪に二世帯住宅と店舗として検討しました。

まずコンテナハウスはこの規制のある土地では無理です。

つぎにローコストで可能なご提案は
木造の耐火建築になります。

簡単な説明はこちら参照願います。
https://www.syotaku.jp/fire-resistant/

工事費の目安は普通の住宅で坪80万円程度です。
二つの建物に分けるので外壁工事が多くなるのと。
二世帯住宅なのでユニットバスやキッチンが二世帯分
必要になるのでその器具費用と工事費が割り増しになり

店舗と2世帯住宅としてのべ床面積60坪の場合
工事費の概算目安が5200万円程度になります。
設計監理業務費用は400万円程度です。
解体工事などないとしてご提案としては
5600万円程度の費用が目安になります。

これに賃貸を乗せるのは階段が設定できるか
図面かいて具体的に検討しないと難しいですが
単純に工事費がふえる目安のご提案として
賃貸2所帯増やして延べ床面積90坪として
賃貸の工事費が住宅より割増しになるので
工事費が7800万円程度になるかと思います。

簡単ですが参考になれば幸いです。

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一級建築士事務所 匠拓:寺澤 秀忠
WEB:https://www.syotaku.jp/
2019年05月10日時点の回答です

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