一口に「道路」と言っても色々あります

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住まいを建てるためには、まず土地が必要になります。
土地を探す上で、それぞれ「南側道路がいい」や「やっぱり角地がいい」、「駅に近いところがいい」とか「子供が通う学校の近くの場所がいい」など要望も様々だと思います。
もちろん建ぺい率や容積率などといった用途地域に関する情報も土地探しには重要なことですが、同じくらい大事なことが「道路」についてです。
一口に「道路」と言っても、こと「建築基準法上の道路」となるとなかなか難しいものがあります。
まず建物が建てられる敷地とは、建築基準法上の幅員4m以上の道路に2m以上接していることが条件になります。
一見すると舗装されている道路だとしても、その道路が実際には「建築基準法上の道路」に当てはまらないという場合が意外と多いので、土地を購入する上ではこの点に注意することが大切です。
ちなみに建築基準法上の道路は大きく分けて4種類あります。
1、「建築基準法第42条一項一号道路」(幅員4m以上の公道)
(以下、建築基準法という文言は省略)
2、42条二項道路(幅員4m未満の公道でセットバックの必要あり)
3、42条一項五号道路(位置指定道路と呼ばれる私道)
4、43条但し書き道路(いわゆる通路などと呼ばれる)
で、下にいくほど条件が良くない道路になります。
つまり、建物が建築しにくくなります。
不動産広告の中には約4m私道が2m以上敷地に接していますが、カッコ書きで「区有通路」と書いてある土地もあります。
つまり、「通路」であって「道路」ではないのです。
こういう土地は現地を見ただけでは、その違いはわかりません。
そしてこのような土地の広告には必ず隅のほうに小さな文字で次のような文言が書いてあるはずです。
「43条但し書きとある物件は、建築基準法に定める道路に接していない為、原則として建築物の建築・増築・改築は出来ません。建築審査会の同意を得て建築基準法43条1項但し書きの許可を受けた場合には、建築物の建築・増築・改築が可能となります。」つまり、建築審査会の同意を得れば可能ということですが、その手続きには時間が相当かかりますし、建築基準法上の道路に接していない土地であるため、通常の金融機関によるローンを組むことが難しい物件でもあります。このような条件の土地は意外と多くありますので、土地探しから住まいづくりをお考えの方はこの点も注意したほうが宜しいかと思います。
同じ舗装されている道でも「道路」と「通路」とでは、似て非なるものですから。
もしも現在土地をお探しになっておられる方で検討中の土地がございましたら、まずこの「道路」の点について不動産会社に問い合わせてみることをお勧めします。
設計事務所では必ずその土地の行政機関(役所)へ出向き、専門部署の担当者に聞いて確認するようにしています。
設計事務所にとって、このような土地に関する確認は、設計に入る前に必ず行う
作業なのです。
三浦尚人/三浦尚人建築設計工房

written by 三浦尚人/三浦尚人建築設計工房

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